Gayrimenkul denildiğinde akla gelen konut, arsa, fabrika, dükkan, ofis ve bina gibi tüm mülkler kiraya tabi tutulan kira gelir getiren varlıklardır. Yatırım aracı olarak kullanılan taşınmaz varlıkların uzmanlar tarafından kira değerlemesi yapılması gerekmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 maddesine göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira Süresi: “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” denmiştir.

KİRA DEĞERLEME İŞLEMİNE HANGİ AŞAMALARDA GEREK DUYULMAKTADIR?

• Mülk sahibi ile kiralamak isteyen birey arasında anlaşma aşamasında,
• Kiralanması mümkün olan mülklerin sahipleri arasında birleşme, miras, mal paylaşımı ve intikal gibi konuların söz konusu olduğu durumlarda,
• İşletmelerin veya yatırımcıların yatırım kararını verdikten sonraki aşamalarda,
• Mülkte kiracının olması dahilinde mevcut kira kontratının yenilenmesinde veya kira oranlarındaki artıştan dolayı anlaşmazlık yaşanması sonucunda,
• Ulusal veya uluslararası Kurumsal işletmelerin yatırım stratejilerini yönetilmesinde,
• Şirket aktiflerinin değerlemeye tabi tutulması aşamasında,
• İşletme ve yatırımcıların yatırım kararını vermesi aşamasında, kira değer tespiti yapılmasına ihtiyaç duyulmaktadır.

KİRA DEĞER TESPİTİ SÜRECİ NASIL İLERLER?

Kira değerleme sürecinde, uzman kişiler tarafından kriterler dikkate alınarak rapor oluşturulması gerekmektedir. Kira tespiti için düzenlenen raporlama aşamasında;

Rapora konu olan kira değerlemesi yapılan mülkiyetin ilgili kurumlarda yapılacak olan resmi inceleme ile yasal ve hukuki durumu dikkatli şekilde en ince ayrıntısına kadar incelenmedir. İnceleme ile mülkiyetin yasal durumu ile mevcut kullanım durumu arasındaki farkların tespit edilerek, raporda yer alması gerekmektedir. Kira değerleme, hazırlık aşamasında değerlemeye tabi tutulan mülkiyetin ilgili kurumlarda taşınmazın varsa proje, ruhsat, iskan, tutanak, mahkeme kararı, tapu kayıtları ve takyidatlar (şerh, haciz, rehin, ipotek, irtifak hakkı, üst hakkı ve kira şerhi vb.) ve tescilli eser tespit kararları gibi ulaşılabilen tüm veriler Ege Değerleme uzmanları tarafından incelemeli, rapora eklenmelidir.

Raporlamanın ilk aşamasında yapılan hukuki açıdan incelenmesinden sonra, ikinci aşamaya geçilmektedir; mülkiyetin, esas mimari projesi incelenmelidir. Mimari proje incelenirken, yapılacak konum tespiti, pafta, ada, parsel, bağımsız bölüm ve alan ölçümleri dikkate alınarak raporlama yapılmaktadır.

Raporlamada yapılan hukuksal ve mimari olarak raporlanan mülkiyet için, detaylı saha araştırılması yapılması ile kira değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Saha araştırmasında; Bölgenin kullanıcı kitlesi ve portföyü, sosyal yaşam alanlarına uzaklığı ve demografik yapısı ile kiracı oranı gibi dikkate alınması gereken kriterler en ince ayrıntısına kadar incelenir.

Rapora konu olan mülkiyetin konumu, yaşı, niteliği, büyüklüğü, ana taşınmazdaki konumu, kiralama süresi, pazarlanma süresi ve satış değeri yapılacak olan kira değer tespitini etkileyeceğinden dolayı oldukça ayrıntılı şekilde incelenmeli ve rapor haline getirilmelidir.

Tecrübeli, uzman kişiler tarafından objektif şekilde hazırlanması gereken kira değer tespiti, AKGÜN NOYAN YAPI VE GAYRİMENKUL’DE doğru ve hızlı şekilde profesyoneller tarafından hazırlanmaktadır.